L'intérêt des biens immobiliers neufs

Selon une étude menée auprès d'un grand panel de personnes, plus de 60% des jeunes de - de 35 ans préfèrent habiter dans un bien immobilier neuf. Cela baisse à 50% environ pour les seniors de + de 65 ans.

La construction de logements neufs à progressé sur un an d'un peu plus de 2%, ce qui est de bonne augure pour satisfaire cet engouement des jeunes cherchant à investir dans un bien immobilier neuf. Même si ...

Comment choisir un bon gestionnaire EHPAD ?

Lorsque vous décidez d’investir en résidence EHPAD pour l’avantage fiscal que ce
placement procure, il faudra analyser divers points fondamentaux et notamment le choix du gestionnaire qui exploitera la résidence.

Choisir son gestionnaire est un point clé dans ce investissement car c’est le gestionnaire qui établit le bail commercial qui vous lie à lui, et qui donc vous offre des conditions plus ou moins attractives.

Tout d’abord nous pouvons noter qu’il y a dans ce secteur 2 catégories de gestionnaires, les gros gestionnaires qui possèdent entre 10 et 300 résidences, et les plus petits gestionnaires qui possèdent une ou deux résidences. Il parait assez évident qu’il sera plus judicieux de choisir un gestionnaire de grande taille car c’est lui qui offrira les meilleures garanties financières de part son chiffre d’affaire et sa trésorerie. De plus un gros gestionnaire aura une meilleure maîtrise du secteur avec un savoir-faire plus abouti.

En ce qui concerne les plus petits gestionnaires, étant donné que le risque repose sur une ou deux résidences, et que le placement est moins sécurisant pour l’investisseur, ils seront dans l’obligation d’être plus attractif en offrant une meilleure rentabilité et des conditions plus intéressantes.

Le point crucial que ce soit avec un gros ou un petit gestionnaire, est le bail commercial. C’est ce dernier qui détermine clairement la qualité de votre investissement. Il faudra étudier le bail commercial avec attention afin de bien comprendre le mécanisme.
Les éléments clés du bail commercial sont :

• La rentabilité annuelle ?
• La revalorisation locative, de combien est-elle ? est-ce un indice et si oui comment cet indice est calculé ?
• Les articles 605 et 606 sont-ils à la charge de l’investisseur ou de l’exploitant ?
• Le montant du renouvellement du mobilier au bout de 9 ans ?
• Le bail peut-il être renouvelé par tacite reconduction ?
Il faudra donc choisir un gestionnaire sur la base des différents points évoqués ci-dessous, se sont ces éléments qui détermine la qualité du bail et donc par conséquent la qualité du gestionnaire.

De manière générale, nous vous conseillons plutôt de choisir un gestionnaire de grande taille pour la sécurisation de votre placement, même si pour cela il faudra rogner sur la rentabilité annuelle.

Article rédigé par Thomas de ehpad.fr

L’Etat est-il schizophrène sur l’immobilier neuf ?

Quelque soient les gouvernements qui se succèdent, il semble que l’État français soit schizophrène.

En effet, les différentes équipes aux affaires ont à peu près le même comportement contradictoire pour mener leurs objectifs économiques, en particulier en ce qui concerne l'immobilier, et le neuf plus précisément (l'immobilier et la construction représente 8,6% de l'emploi en France, et des dizaines de milliards d'euros de taxes et recettes fiscales).

Si on se réfère aux périodes récentes, le gouvernement Fillon, après avoir dépoussiéré la loi Robien, a créé la loi Scellier pour soutenir la construction qui amorçait un plongeon vertigineux fin 2008.

Résultat : de 2009 à 2011, le marché de l'immobilier neuf  a manifesté une santé insolente pendant que la crise frappait aux portes de l'Europe.

Puis ce même gouvernement a raboté progressivement les niches fiscales, pour finir par retirer à la loi Scellier tous ses attraits et l'accompagner de mesures pénalisantes pour le marché de l'immobilier (imposition des plus-values sur 30 ans, hausse de la TVA sur les travaux, coups de canifs sur le PTZ+, plafonnements successifs des réductions d’impôts,  etc...). 

Un pas en avant, puis un pas en arrière.

En 2012, le gouvernement Hérault est arrivé, et devant les sombres perspectives de la construction qui se retrouvait sans soutien (fin de la Scellier, incertitude fiscale, attentisme dû aux élections etc..), Mme Duflot n'a eu d'autre choix que de présenter sa loi de défiscalisation, la loi Duflot, qui accentue les orientations "immobilières" de la loi Scellier  (recentrage sur les zones tendues, plafonds de loyers plus adaptés au marché), mais en gardant le principe de base de la réduction d'impôt.

Mais dans le même temps, des signaux négatifs brouillent le message envoyés aux investisseurs immobiliers : hausse de la CSG CRDS (revenus fonciers en particulier), plafond des niches fiscales abaissé à 10 000 €, surtaxe sur les plus values immobilières, ISF alourdi, taxe sur les logements vacants renforcée, accessibilité réduite au PTZ+ ...).

Un pas en avant et un pas en arrière.... mais là, en même temps !

Il faudrait que nos politiques comprennent que les acteurs économiques modifient leurs comportements en fonction de leurs intérêts ! Relancer le secteur de la construction en donnant des avantages fiscaux d'une main, que l'on reprend de l'autre, n'attirera ni les professionnels ni les particuliers à s'investir dans l'immobilier.

Quand on connait le poids économique du secteur de l'immobilier et du neuf en particulier, il est vital de ne pas brouiller le message.

Et à trop vouloir tondre le mouton, il ne produira plus de laine !