Il y a un double avantage : la réduction d'impôt, et l'achat d'un logement NEUF :
- Acheter un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel permet au particulier de bénéficier de l'effet de levier de l'immobilier (emprunter à taux bas pour investir dans du rendement locatif) en bénéficiant d'une sérieuse aide de l’État, à savoir une réduction d'impôt qui peut atteindre 21% du montant de l'investissement (réduction accordée jusqu'à 300 000 € d'investissement), en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Comme ce type d'investissement est réservé au neuf (ou considéré comme neuf), l'investissement immobilier bénéficie des meilleures normes techniques, acoustiques et énergétiques, ainsi que des garanties et assurances légales pendant 10 ans. Il n'y a donc aucun travaux ou entretien à prévoir pendant au moins 10 ans.
2/ Quelles sont les différences avec la loi Duflot ?
Les différences avec la loi Duflot sont au nombre de 2 :
- La possibilité de louer a ses ascendants ou descendant (à partir du moment où ils ne font plus partie du foyer fiscal de l'investisseur).
- La durée obligatoire de location était de 9 ans pour la loi Duflot et la réduction d'impôt était de 18% au total. La durée obligatoire a été assouplie à 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d'impôt respectivement de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour le dispositif Pinel.
Au niveau fiscal, les 2 lois sont donc très similaires.
3/ La réduction d’impôt octroyée permet-elle vraiment de faire d’importantes économies et de se construire un patrimoine ?
La réduction d'impôt peut atteindre 63000 € au maximum étalée sur 12 ans. Le fait de bénéficier de cette réduction d'impôt importante et de percevoir des revenus locatifs, permet à l'investisseur de ne payer que 40 à 50% du coût total de l'opération, à partir du moment où le montage est optimisé. Pour un particulier, il n'y a pas d’équivalent à l'immobilier pour construire un patrimoine.
4/ Est-il préférable de louer le logement acheté sur 6, 9 ou 12 ans ?
Cela dépend des objectif patrimoniaux de l'investisseur, mais d'un point de vue performance fiscale de l'investissement, la durée de 9 ans est largement préférable.
5/ Y a t'il des inconvénients à cette loi ?
L'inconvénient majeur de cette loi est le "retour fiscal" : A partir de la 9ème année, la réduction d'impôt diminue, et l'investisseur se voit généralement imposé sur ses revenus locatifs, ce qui baisse la portée de la réduction d'impôt. Nous conseillons donc à nos clients de vendre le bien à partir de cette date.
D'autre part, il a été publié ces derniers mois, des "agréments Pinel" sur des communes où, manifestement, il n'y a pas de marché locatif. Les zones Abis, A, B1, B2 et C avaient été crée suites aux abus constatés par la loi Robien sur des petites communes. Las, quelques années après, les élus politiques de ces mêmes communes ont demandé un agrément à la préfecture pour bénéficier du dispositif Pinel, et certaines petites villes de la zone B2, bannies du Pinel, viennent d'y être réintégrées.
6/ Que conseillerez-vous aux particuliers qui veulent investir ?
En premier lieu, de bien identifier pourquoi ils veulent investir :
- Préparer une retraite complémentaire ?
- Loger leurs enfants étudiants ?
- Constituer un capital pour une date donnée ?
- Placer un somme d'argent (héritage, épargne, revente d'un bien) ?
- Éviter de payer des impôts à fonds perdus,
- etc...
Parce qu'à chaque objectif correspond une réponse adaptée : un type de dispositif fiscal, un montage financier et/ou juridique adapté, une stratégie patrimoniale étudiée sur le long terme.
En deuxième lieu, ne pas être obnubilé par le prix ou la remise exceptionnelle : vérifier la qualité du promoteur, la qualité et l'emplacement du support immobilier, les compétences juridiques et fiscales du conseiller, et bien prendre en compte le fait qu'un investissement immobilier se réfléchit sur la durée, et que le conseil se doit d'être présent sur cette durée (ne serait ce que pour les formalités administratives et fiscales).
