Comment choisir un bon gestionnaire EHPAD ?

Lorsque vous décidez d’investir en résidence EHPAD pour l’avantage fiscal que ce
placement procure, il faudra analyser divers points fondamentaux et notamment le choix du gestionnaire qui exploitera la résidence.

Choisir son gestionnaire est un point clé dans ce investissement car c’est le gestionnaire qui établit le bail commercial qui vous lie à lui, et qui donc vous offre des conditions plus ou moins attractives.

Tout d’abord nous pouvons noter qu’il y a dans ce secteur 2 catégories de gestionnaires, les gros gestionnaires qui possèdent entre 10 et 300 résidences, et les plus petits gestionnaires qui possèdent une ou deux résidences. Il parait assez évident qu’il sera plus judicieux de choisir un gestionnaire de grande taille car c’est lui qui offrira les meilleures garanties financières de part son chiffre d’affaire et sa trésorerie. De plus un gros gestionnaire aura une meilleure maîtrise du secteur avec un savoir-faire plus abouti.

En ce qui concerne les plus petits gestionnaires, étant donné que le risque repose sur une ou deux résidences, et que le placement est moins sécurisant pour l’investisseur, ils seront dans l’obligation d’être plus attractif en offrant une meilleure rentabilité et des conditions plus intéressantes.

Le point crucial que ce soit avec un gros ou un petit gestionnaire, est le bail commercial. C’est ce dernier qui détermine clairement la qualité de votre investissement. Il faudra étudier le bail commercial avec attention afin de bien comprendre le mécanisme.
Les éléments clés du bail commercial sont :

• La rentabilité annuelle ?
• La revalorisation locative, de combien est-elle ? est-ce un indice et si oui comment cet indice est calculé ?
• Les articles 605 et 606 sont-ils à la charge de l’investisseur ou de l’exploitant ?
• Le montant du renouvellement du mobilier au bout de 9 ans ?
• Le bail peut-il être renouvelé par tacite reconduction ?
Il faudra donc choisir un gestionnaire sur la base des différents points évoqués ci-dessous, se sont ces éléments qui détermine la qualité du bail et donc par conséquent la qualité du gestionnaire.

De manière générale, nous vous conseillons plutôt de choisir un gestionnaire de grande taille pour la sécurisation de votre placement, même si pour cela il faudra rogner sur la rentabilité annuelle.

Article rédigé par Thomas de ehpad.fr

L’Etat est-il schizophrène sur l’immobilier neuf ?

Quelque soient les gouvernements qui se succèdent, il semble que l’État français soit schizophrène.

En effet, les différentes équipes aux affaires ont à peu près le même comportement contradictoire pour mener leurs objectifs économiques, en particulier en ce qui concerne l'immobilier, et le neuf plus précisément (l'immobilier et la construction représente 8,6% de l'emploi en France, et des dizaines de milliards d'euros de taxes et recettes fiscales).

Si on se réfère aux périodes récentes, le gouvernement Fillon, après avoir dépoussiéré la loi Robien, a créé la loi Scellier pour soutenir la construction qui amorçait un plongeon vertigineux fin 2008.

Résultat : de 2009 à 2011, le marché de l'immobilier neuf  a manifesté une santé insolente pendant que la crise frappait aux portes de l'Europe.

Puis ce même gouvernement a raboté progressivement les niches fiscales, pour finir par retirer à la loi Scellier tous ses attraits et l'accompagner de mesures pénalisantes pour le marché de l'immobilier (imposition des plus-values sur 30 ans, hausse de la TVA sur les travaux, coups de canifs sur le PTZ+, plafonnements successifs des réductions d’impôts,  etc...). 

Un pas en avant, puis un pas en arrière.

En 2012, le gouvernement Hérault est arrivé, et devant les sombres perspectives de la construction qui se retrouvait sans soutien (fin de la Scellier, incertitude fiscale, attentisme dû aux élections etc..), Mme Duflot n'a eu d'autre choix que de présenter sa loi de défiscalisation, la loi Duflot, qui accentue les orientations "immobilières" de la loi Scellier  (recentrage sur les zones tendues, plafonds de loyers plus adaptés au marché), mais en gardant le principe de base de la réduction d'impôt.

Mais dans le même temps, des signaux négatifs brouillent le message envoyés aux investisseurs immobiliers : hausse de la CSG CRDS (revenus fonciers en particulier), plafond des niches fiscales abaissé à 10 000 €, surtaxe sur les plus values immobilières, ISF alourdi, taxe sur les logements vacants renforcée, accessibilité réduite au PTZ+ ...).

Un pas en avant et un pas en arrière.... mais là, en même temps !

Il faudrait que nos politiques comprennent que les acteurs économiques modifient leurs comportements en fonction de leurs intérêts ! Relancer le secteur de la construction en donnant des avantages fiscaux d'une main, que l'on reprend de l'autre, n'attirera ni les professionnels ni les particuliers à s'investir dans l'immobilier.

Quand on connait le poids économique du secteur de l'immobilier et du neuf en particulier, il est vital de ne pas brouiller le message.

Et à trop vouloir tondre le mouton, il ne produira plus de laine !

La loi Duflot adoptée

La loi Duflot

Mardi 18 décembre 2012, le projet de loi sur le logement social porté par Mme Duflot a été définitivement adoptée par le Parlement.

Attention : ne pas confondre avec la loi Duflot "défiscalisation" pour les particuliers, en cours de vote au Sénat, destinée à succéder à la loi Scellier.

Ci après les axes majeurs de la loi :
- Mise en place d'une décote pouvant aller jusqu'à 100% du prix des terrains publics, à partir du moment où ils sont affectés à la construction de logements sociaux locatifs ;

- Les baux emphytéotiques (le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée) peuvent servir à la mobilisation du foncier public;
- Un bien vendu par l'Etat et ayant fait l'objet d'une décote ne peut être revendu qu'après un délai de 10 ans;
- Les villes de plus de 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500 en province porteront à 25% la part de logements sociaux sur leur commune, contre 20% aujourd'hui.

- Les villes qui ont un constat de carence  de logements sociaux verront la part de logements sociaux minimale passer à 30%  pour toutes les nouvelles constructions de plus de 12 appartements ou de plus de 800 mètres carrés;

- Pour les communes qui feront de la mauvaise volonté,  les préfets appliqueront des pénalités multipliées par 5. 

- La constatation de vacance d'un logement est fixée à 12 mois (au lieu de 18 actuellement). Dépassé ce seuil, le logement sera réquisitionné ou taxé;

- Avant qu'une telle procédure de réquisition ne soit lancée, tout propriétaire bénéficiera d'un délai de 2 ans pour exécuter des travaux et mettre son bien en location.

Acquisition d’Immobilier-Neuf par Artémis

Artémis rachète Immobilier-Neuf


Le groupe Artémis poursuit le développement de son pôle de transactions immobilières.
Après l’acquisition de CAPI France et OptimHome,  les deux premiers réseaux d'agents mandataires en immobilier, le holding de la famille Pinault reprend la société Immobilier-Neuf  spécialiste des ventes de biens immobiliers neufs via internet.

Depuis sa création en 1995 par David Lutard, la société Immobilier-Neuf s’est positionnée comme un acteur innovant dans la distribution de produits immobiliers neufs au particulier, tant dans l’accession que dans l’investissement locatif, en loi Duflot en particulier, cumulant l’expérience de plus de 3 000 ventes. Avec son site internet www.immobilier-neuf.com, la société a très tôt développé un modèle économique basé sur une intégration complète de l’outil internet et du processus transactionnel.

Avec CAPI France et OptimHome, Artémis a constitué un pôle comprenant près de 3 000 conseillers immobiliers dans toute la France qui mettent toute la puissance de la révolution numérique au service des projets immobiliers de leurs clients. Ces deux réseaux en plein essor ont vocation à devenir rapidement les nouvelles références sur le marché immobilier.

Avec l’acquisition d’Immobilier-Neuf, Artémis souhaite développer une offre complète en matière de transactions immobilières, couvrant à la fois l’immobilier ancien et l’immobilier neuf, avec la prochaine loi Duflot. Cette transaction permettra  à CAPI France et Optimhome de proposer à leurs clients une offre globale de biens immobiliers unique en France. Ce plan de développement ambitieux sera porté par David Lutard, dirigeant-fondateur d’Immobilier-Neuf.

La loi Duflot votée à l'assemblée nationale

Afin d’atteindre l’objectif de construire 500 000 logements neufs par an, l’assemblée nationale a voté la mise en place de la loi Duflot, en succession de la loi Scellier. Dans l’attente du vote du Sénat sur cette proposition de texte, et, afin d’apporter une période de transition entre ces deux dispositifs, la loi Scellier se voit prolongée jusqu’au 31 mars 2013 pour les investisseurs qui auront réservé leur appartement neuf en 2012.

La loi Duflot sera applicable dès le er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016. Elle concernera les logements neufs, respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), et destinées à la location. Les zones concernées par cette loi sont les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C seront éligibles à la loi Duflot sur agrément préfectoral.

L’investisseur pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du prix de revient de l'investissement locatif, étalée sur 9 ans. De plus, nouveauté apporté par la loi Duflot, l’investisseur pourra, au cours d’une même année d’imposition, bénéficier de la réduction d’impôt sur l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements maximum contre un pour la loi Scellier. Cette défiscalisation se calculera donc selon ce prix de revient (prix d’achat + frais d’acquisition) dans la limite de plafonds par mètre carré habitable, et, sans pouvoir dépasser 300 000 €. Les déficits imputables sur le revenu global seront limités à 10 700 euros.


Pour bénéficier de la loi Duflot, l’investisseur devra s’engager à ce que le loyer mensuel au m² ne dépasse pas un certain plafond (plafonds qui seront révisés tout les ans) :


Pour les immeubles de plus de 5 logements, le nombre de logements éligibles pouvant bénéficier de cette défiscalisation sera limité à 80% d’investissement locatif maximum, et par conséquent, à 20% d'accession à la propriété minimum.