Il existe différents types de prêts immobiliers et différents procédés pour en optimiser l’utilisation, pour de l'accession à la propriété ou pour de l'investissement locatif (Duflot, lmnp, Scellier Outre Mer, Girardin, etc....).
1) Le Prêt amortissable
Un prêt amortissable est le type de prêt le plus courant (immobilier, consommation…). Il se caractérise par un règlement d’échéances, appelées mensualités, qui se composent d’une partie d’intérêts et d’une partie de capital. Cette partie permet de réduire le capital initialement emprunté au fur et à mesure du temps. Plus le crédit avance dans le temps, et plus la partie des intérêts dans la mensualité se réduit. Et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et permettent de les défiscaliser.
2) Le Prêt in fine
Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin), grâce à la reconstitution du capital par la création d’un contrat d’assurance vie ou par la revente du bien immobilier par exemple.
Les mensualités ne servent qu'à payer les intérêts. Le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.
Le prêt in fine fonctionne comme un découvert bancaire avec une date de remboursement prévue à l’avance. Le remboursement du prêt se réalisera alors soit par la vente du bien, soit avec le contrat assurance-vie prévu à cet effet.
Le prêt in fine est très utile pour de l'investissement locatif, permet ainsi de déclarer plus d’intérêts, et par là même d’avoir une réduction d’impôt plus importante. Ce type de prêt est notamment incontournable pour toutes personnes disposants d’une forte tranche d’imposition et/ou de revenus fonciers.
Le prêt in fine permet également d’offrir à l’investisseur une double protection pour ces héritiers. En cas de décès de l’investisseur, l’assurance décès remboursera le prêt à la banque, et les ayant droits hériteront du bien immobilier, et du contrat d’assurance vie.
3) Les prêts structurés
Certains établissements bancaires proposent actuellement des prêts assez complexes, qui combinent différentes durées, et/ou différents montants d'échéances selon les périodes.
Il conviendra d'étudier avec soins les meilleures solutions pour votre projet, en comparant au final le TEG (taux effectif global), le montant des mensualités, le taux d'assurance, les frais de garantie (hypothèque, PPD, caution), les frais de dossier bancaire, l'articulation avec des prêts aidés (PTZ+, PLS, etc...).
