On parle depuis les déboires de la loi Robien en 2007 de "bien choisir son emplacement" en investissement locatif Scellier. Mais que signifie réellement le choix d'un emplacement de programme neuf ?L'emplacement du programme neuf est l'environnement qui entoure la situation géographique du programme... C'est un peu lourd comme définition...
Pour être plus pragmatique voici les éléments qui constituent l'environnement et donc ceux qu'il faut surveiller :
- La demande locative : Y a t'il une réelle demande de locataire et à quel prix ?
Pour cela il vous suffit de questionner le voisinage, la mairie (de quartier), les commerces, regarder les offres d'appartement neuf en location aux alentours ou sur les sites internet comme SeLoger.com
- Les commodités alentours : Les commerces, infrastructures, services et administrations sont ils facilement accessibles depuis l'appartement neuf ?
Il ne suffit pas de lire sur le descriptif du programme ou sa plaquette "accès rocade 10 min" ou même "commerces à moins de 5 min" il faut se rendre sur place pour tester soi-même la proximité des différentes commodités, à pied, en voiture et en transport en commun. Pensez aux écoles, parcs, cinémas, épiceries, grandes surfaces, rocades, gares, médecins, pharmacies, restaurants, etc...
- La qualité de vie du quartier : Est-ce un quartier recherché par les riverains, ou au contraire une commune dénigrée par la population locale ?
Pour répondre à cette question il faudrait presque habiter sur place... heureusement non, des sites internet et magazines proposent de plus en plus d'article concernant les + et les - d'un quartier / d'une commune.
KelQuartier.com par exemple est un site qui présente de nombreux critères sur plus de 40 000 quartiers en France :
Le type de quartier (industriel, touristique, dynamique, ...) la densité des commerces, le revenu moyen des habitants, la proportion de propriétaires vs locataires, le montant des taxes (habitation, foncière), la sécurité, le calme de la rue, prix des magasins, ... bref tout pour choisir son nouveau quartier.
- La revente du bien : Mon bien pourra t-il se revendre correctement à la fin de ma défiscalisation ?
C'est peut être le point le plus difficile à appréhender, en effet, il est difficile d'imaginer ce que sera devenu le quartier ou la commune dans 9 voir 15 ans. Mais on peut dores et déjà se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie sur les grands travaux à venir dans le secteur. Il faut aussi regarder l'évolution du quartier ces dernières années (en hausse, en baisse ?)
- Eviter les zones à risques : Quelles sont les zones à risques d'un investissement en loi Scellier ?
Nous en parlions dans un article précédent qui présentait la carte de France des zones à risques. Cette carte n'est pas la seule qui existe, bon nombre d'étude tournent sur le web pour montrer les secteurs à potentiels et les zones risquées pour investir en défiscalisation.
- Le micro-emplacement : Que trouve-t-on à proximité immédiate de l'appartement ?
D'un point de vue plus précis, il faut aussi s'imaginer le programme immobilier construit et regarder quelle sera la vue depuis l'appartement, les vis à vis éventuels, le voisinage, les entreprises trop bruyantes à proximité immédiate du bien...
En bref, il faut se mettre dans la peau du futur locataire, en se rendant sur place en visitant les lieux, en questionnant le voisinage, en s'immergeant du quartier et de ses alentours. N'hésitez pas à passer de longues heures de visites sur place, à pied, en voiture, pour vous imprégner complètement du lieu. Et si vraiment vous n'avez pas la possibilité de vous rendre sur place, Google Maps peut vous rendre de grands services.
Pensez enfin à vérifier les autres points importants avant d'investir comme le prix d'achat, la qualité et l'historique du promoteur, le montage fiscal et bancaire, les garanties et assurances...
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